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Telegram获取用户ID(www.tel8.vip):伍戈:居民购房意愿降至6年新低

admin2022-09-273

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中新经纬9月26日电 题:居民购房意愿降至6年新低

作者 伍戈 长江证券(000783)首席经济学家

今年10月以来,房贷利率已累计下行159个基点,放款周期也从73天大幅缩短至25天。在贷款成本与难度都如此下降的背景下,近期居民购房意愿却降至6年来最低,提前还款仍在持续。

图1. 居民购房意愿低迷

来源:WIND,贝壳研究院,笔者测算注:购房意愿趋势下探表示居民购房意愿降低;房贷可得性以放款周期计算表征,趋势向上表示更容易。

市场在顾虑什么?

“因城施策”调整力度明显不及过往,全国平均首付比例约为43%、限购城市数量占比约15%,均为历史较高水平。多地还出现放松政策的“一日游”现象。此外,房贷利率已降至LPR的法定利率下限附近,总量政策空间仍有待打开。以上种种或都折射出“房住不炒”基调下政策操作层面的某种顾虑。

图2. “因城施策”力度不及过往

来源:WIND,地方政府官网,笔者测算注:财政收支净额指收支差值占GDP比重;城市数占比指地级市中实施限购城市数比重。

地产之外的因素?

与过往不同,本轮购房意愿低迷与地产之外的因素更相关。疫情持续反复且仍有不确定性,居民收入及预期长期受损,在此背景下,传统刺激政策效果会显现一部分“钝化”。从各省份来看,疫情冲击之下,收入下降越多的省份,商品房销售回落幅度也越大。参照过往两年,秋冬季节疫情管控加剧概率往往较大,其对于居民收入及购房意愿负向影响仍有可能持续。 

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图3. 疫情持续冲击购房需求

来源:WIND,笔者测算注:此处销售为相对2019年的比值;程度为有疫情城市的居民收入占全国收入的比值。

何时回归正常均衡?

诸多风险因素也影响着居民购房意愿。当前房企整体的现金流未见好转,商票逾期的项目公司数量创下年内新高。据已披露中报的18家现金流危机房企数据测算,涉及“保交楼”资金约有4000多亿元,而当前已下达支持“保交楼”的政策资金仅2000多亿元。

图4. 商品房销售偏离长期均衡

来源:WIND,联合国,笔者测算注:商品房销售为销售面积的复合增速。

长期而言,老龄化和城镇化决定了一个国家房地产的基本趋势,但目前中国显现出偏离均衡的态势。未来,因城施策有望继续调整,总量性房贷利率还将下行。考虑到基数效应,商品房销售降幅四季度开始收窄,但增速转正仍需到明年一季度,土地市场和房地产投资修复或将更为缓慢。

针对当前市场,笔者得出以下几大结论:

其一,从历史来看,政策放松往往是推升短期购房需求的主导力量。目前, “因城施策”调整力度明显不及过往,甚至还出现限购放松等政策“一日游”现象。这或都折射出“房住不炒”基调下政策操作层面的某种顾虑。

其二,与过往不同,本轮购房意愿低迷与地产之外因素更相关。疫情持续反复,居民收入及预期长期受损,传统刺激政策效果“钝化”。叠加“保交楼”有待时日、房企现金流还未出现明显改善,诸多风险因素均压抑了居民的购买意愿。

其三,未来,房地产因城施策有望继续调整,总量性房贷利率还将下行,鉴于基准利率空间的进一步打开,以及基数效应,四季度住房销售降幅或会收窄,但地产对整个经济的拖累大概率还将延续至明年。(中新经纬APP)

本文由中新经纬研究院选编,因选编产生的作品中新经纬版权所有,未经书面授权,任何单位及个人不得转载、摘编或以其它方式使用。选编内容涉及的观点仅代表原作者,不代表中新经纬观点。

责任编辑:李惠聪

编辑:陈俊明

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