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皇冠注册:房价一个月跳涨20%!韩国经济到了最危险时刻

admin2021-02-13225

平心在线:台湾团队研发!谷歌Pixel 4a登场…2系列机也曝光

生活中心/综合报导Google硬体副总裁彭昱钧3日在官方部落格发文宣布,最新a系列Pixel手机产品「Pixel4a」,将在9月10日在台上市,售价11990元,消费者即日起可以先透过各大网路商店进行

全球都在宽松,为什么只有韩国楼市“疯狂了”?

01

韩国楼市疯狂由于啥?

7月,韩国住宅价钱创出了近十年来的更大单月涨幅。其中,首尔市的公寓平均售价首次跨越了10亿韩元(约合580万人民币)这一主要心理关口,短短七年房价险些翻了一番。

豪宅云集的江南区(Gangnam)住宅平均售价在7月份首次突破20亿韩元整数关口,到达20.2亿韩元(约合1200万人民币)。

有人将这种征象归咎于超级宽松的货币政策,另有人怪 *** 推出的种种限购政策――越限越购,甚至另有人怪“外国人”。

表面上看都有关系,但都不是本质缘故原由,我们一项项来看。

疫情以来韩国央行也将政策利率将到了零四周,并答应了“无限QE”。

看起来这是韩国楼市疯狂的主要推手,但问题是,为什么其他地方 *** 宽松力度也不小,偏偏只有韩国楼市疯了?

图:前期疯狂过的全球焦点楼市,这次都示意“不伤风”,只有首尔“发烧”了

皇冠注册:房价一个月跳涨20%!韩国经济到了最危险时刻 第1张

在宽松政策之外,一定另有其他缘故原由,是不是外资搞鬼?

韩国人自己的调查结果示意:这个锅不能随便扣。

今年1月至5月,外国人在韩国购置了3514套公寓,只管同比增加近三成,但相比于总量而言可以说是九牛一毛――7月一个月首尔的房产交易量就高达14.1万套。

那是不是由于 *** 政策不够给力?

已往三年间,韩国 *** 出台了二十多条冷却房价的政策,从政策自己来看,确实应该起作用。

比如说在去年12月, *** 就克制了向总价跨越15亿韩元(人民币约870万)的房产提供按揭贷款;同时还将9亿韩元以上的屋子的更低首付比例从已往的20%提高到了40%等等。

02

这才是最主要的缘故原由

以上这些缘故原由都是“次生缘故原由”,最主要的缘故原由来自于韩国在全球绝无仅有的楼市和经济结构。

首先来看其怪异的楼市结构。韩国首尔60%的家庭都是租户,虽然这在全球主要中央城市中还算是“正常”,然则由于韩国怪异的租约结构,这些租户家庭大多数都拥有购置住房的实力。

首尔大约有一半的租约是必须向房东缴纳房价60%-80%的押金的,交了押金后可以“免费住”划定的年数,期满可以退房退押金;剩下一半是正常的押金+月租模式。

拿到高额押金的房主可以不停层层加杠杆,控制大量住房――2亿韩元付20%的首付,买了10亿韩元的屋子,然后租出去可以收进来8亿韩元的押金,然后这8亿韩元再去付首付……

经由几 *** 作,用2亿韩元的资源就可以撬动巨量房产――固然,这是在 *** 限购限贷之前的玩法。

在房价相对稳固的时刻,房东需要负担按揭贷款,租户愿意用付巨额押金的方式来换取“免租金”――由于综合算下来,这些资金放在银行里的月利率,低于月租金;同时,用这些钱付首付贷款买房,每月还会发生负的按揭现金流,影响生涯和消费水平――而免费租房,“省下来”的按揭款可以用来干其余事情。

可以说在已往,房客和房东在这件事情上“各取所需”――房客享受了生涯,房东在获得合理利润的同时,需要管理好现金流和贷款,并负担衡宇的维护责任。

然则,房价的快速上行,改变了原来“各取所需”的平衡――房客眼巴巴看着房价暴涨,将大量财富转移给了房东,自己也想要自己的住房,甚至是要当房东了。

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房价越涨,这种趋势就会越增强,韩国 *** 的行政措施是基本压不住这种趋势的。

03

韩国经济已经到了最危险时刻

虽然说韩国的自有住房率不高,然则由于存在以上异常特其余制度放置,韩国的家庭欠债总量与GDP的比率并不低,甚至可以说异常高。

图:停止2019年韩国家庭欠债总量与GDP的比率(由于今年的狂飙突进,现在已经铁定远高于100%)

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图:相比之下,美国次贷危机时,这一比例的更高水平也就是100%

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另外,韩国现在的楼市结构跟美国那时的次贷有得一拼:现在韩国房东手上的屋子也都是加了巨幅杠杆的,而且房贷现金流也并不稳固。

可以说,现在韩国的家庭欠债/GDP的比已经进入极其危险的泡沫状态。而这一泡沫一旦被戳破,韩国经济不会像美国次债之后泛起苏醒,而是会像日本一样进入逝去的半个世纪。

除了韩国人口自己的老龄化以外:现在65岁以上人口已经占到15%,更是由于其经济严重依赖全球化,且结构相对单一,弹性很差。

图:韩国房价更先狂飙的背后,不是预期未来国家经济一片灼烁,而是由于经济增进阻滞,继而泛起了财富变得加倍集中的显示(韩国自2017年以来的经济增进率)

皇冠注册:房价一个月跳涨20%!韩国经济到了最危险时刻 第4张

在逆全球化的趋势之下,经济严重依赖对外贸易的韩国,未来经济状况不会泛起显著改善,反而由于其结构问题,随着时间的推移,极有可能沦为三流国家。

韩国经济此前主要有三大支柱:造船、造车和半导体。

在已往10年,东亚一直是全球的造船中央,占全球市场份额的比例一直高达80-90%。其中韩国在2007-2008年到达巅峰,在全球的市场份额占到近40%,2013年至2016年之间,韩国造船业在全球的市场占比一直都稳固在35%左右。

但到了2017年,韩国造船业看起来更先有点“溃逃”了。

图:按吨位权衡的全球造船业市场占比

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在疫情周全发作前的今年4月数据显示,中国全球市场占比已经占到70%,韩国仅剩16%。现在韩国造船业仅剩LNG船市场的优势――市场份额近90%,但这一块很快也要守不住了。

图:同时,韩国的汽车制造业也在周全退败和萎缩之中

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韩国经济现在仅剩的“支柱”半导体,现在看起来也岌岌可危:2017年半导体的出口量暴增近60%,达近1000亿美元。

然则这成为了韩国半导体出口的历史极点,随着美国对全球半导体产业链的损坏,和更大半导体进口国中国的芯片自主化,韩国的半导体出口未来也一片漆黑。

图:韩国半导体出口额转变

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网友评论

7条评论
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